Die Blasengefahr dürfte bald sinken 

Gestiegene Zinsen und Engpässe an allen Enden würgen den Neubau ab. Die Nachfrage bricht dagegen nicht drastisch ein, solange keine langanhaltende Rezession bevorsteht. Das gilt auf jeden Fall für Schwarmstädte und deren wachsendes Umland. Wenn aber das Angebot langsamer wächst und die Nachfrage nicht einbricht, dann steigen die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten.

Miete bestimmt wieder den Preis

Allerdings wird es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Kaltmieten und damit der Kaufpreise kommen: Je besser Lage, Ausstattung und vor allem energetischer Zustand, desto eher legen Kaltmieten zu und sinken Preise nicht. Nachfrageseitig steigen die Mieten am ehesten, wenn die Zahlungsfähigkeit dank steigender Einkommen oder Transfers erhalten bleibt; alternativ sinkt die Wohnungsqualität.

Die Blasengefahr wird sinken

Die einzige good news lautet damit: Die Blasengefahr wird sinken. Das Ende der Niedrigzinsen bremst ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen. Rückläufiger Wohnungsbau verhindert die Produktion von Leerstand und stützt so auch die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisieren die Vervielfältiger.

Und die Baukredite?

Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten im Falle einer Rezession zur Gefahr werden. Dieser Teilindikator des empirica-Blasenindex war bislang unproblematisch. Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefert jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt.
 

Die Werte für 2022q2

Fürs erste sieht es (noch) so aus: Der bundesweite Blasenindex stagniert, lediglich die Teil-Indices Vervielfältiger (+1 Pkt.) sowie Preis-Einkommen (+1) steigen leicht an. Dagegen bleiben die Teil-Indices Fertigstellungen sowie Baukredite (jeweils +0) unverändert.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.