Warum steigen die Eigenheimpreise erst jetzt so schnell?

Immobilien sind umso teurer, je begehrter sie sind. Die Begierde steigt mit zunehmender Knappheit, aber auch mit zunehmender Attraktivität.

In den zurückliegenden Jahren stieg zunächst die Knappheit. Dies lag an einer höheren Nachfrage als Folge dreier Zuwanderungswellen aus dem Ausland. Parallel kam es zu einer stärkeren Konzentration auf die Schwarmstädte als Folge der Binnenwanderung. Das Ausmaß der Knappheit hätte geringer sein können. Dazu hätte man mehr und vor allem schneller Wohnungen bauen müssen. Die direkte Folge geringen Neubaus war seit 2009 steigende Mieten. Und weil sich der Wert von Wohnungen an den damit erzielbaren Einnahmen orientiert, stiegen auch die Kaufpreise.

In den zurückliegenden Jahren sind aber auch die Zinsen gesunken. Dadurch nahm die Attraktivität von Immobilien zu - als Vermögensanlage. Denn nun steigen die Mieten nicht nur, sondern sind künftige Mieteinnahmen aus heutiger Sicht auch noch mehr wert. Die direkte Folge dieser höheren Attraktivität waren Kaufpreise, die seit 2012 schneller wuchsen als die Mieten.

Aber warum steigen die Eigenheimpreise erst jetzt (annähernd) so schnell wie die Preise für Eigentumswohnungen?

Das hat genau zwei Gründe. Und es sind zwei alte Bekannte: Knappheit und Attraktivität. Die Wohnungswahl ist immer eine Abwägung zwischen Attraktivität von Wohnform und Wohnort. In den letzten Jahren war die Entscheidung für viele klar: Lieber in der Stadtmitte als draußen im Eigenheim. Mit steigenden Mieten und Preisen dreht sich nun das Blatt zugunsten des (Um-) Landes. Hinzu kommt eine neue Knappheit: Im Jahr 2005 waren bundesweit noch zwei von drei Neubauten ein Eigenheim. Bis 2019 hat sich diese Quote halbiert, in Hamburg gedrittelt, in Berlin geachtelt.

Fazit

Die Neubewertung der Schwarmstädte ist zu Ende, der Schwarm zieht weiter, der nächste Zyklus beginnt.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.