empirica Immobilienpreisindex III/2022


Die Mieten werden solange steigen, bis die Baukosten stagnieren und die Kluft zwischen Nachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist

Wohnfläche ausreichend, aber Nutzung zu günstig

Deutschland leidet nicht an einer Knappheit an Wohnfläche. Im Zeitraum 2015 bis 2021 wurden bundesweit knapp zwei Mio. Wohnungen neu gebaut. Deren Gesamtfläche summiert sich auf rund 200 Mio. Quadratmeter. Das entspricht der Größenordnung des kompletten Wohnungsbestandes von Hamburg und Schleswig-Holstein.

Deutschland leidet vielmehr an einer Hortung von Wohnfläche. Denn die Wohnfläche pro Kopf steigt seit Jahren. Wohnkonsum ist offensichtlich zu preiswert. Das gilt insbesondere für das Wohnen auf zu groß gewordenen Flächen nach Auszug der Kinder. Aber es gibt keine Anreize zum Wechsel in kleinere Wohnungen. Im Gegenteil: Der Umzug wird sogar bestraft.

Wer sind die Schuldigen? Bei Selbstnutzern verbilligen niedrige Grundsteuern das Bleiben (monatlich meist keine 50 Cent pro Quadratmeter) und verhindern hohe Transaktionskosten den Wechsel (Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Makler, Notare und Grundbuch). Bei Mietern liegen Bestandsmieten weit unter Neuvertragsmieten. Der Umzug in eine kleinere Wohnung senkt daher nicht die Wohnkosten, oft stiegen sie sogar.

Wer diesen lock in-Effekt und den damit verbunden Flächenfraß wirklich begrenzen wollte, käme an einer beherzten Senkung der Transaktionskosten, einer Deregulierung der Bestandsmieten und einer Erhöhung der Grundsteuer wohl kaum vorbei. Für Selbstnutzer müssten die Grunderwerbsteuersätze sowie die Kostensätze für Makler, Notare und Grundbuchämter halbiert werden. Im Mietrecht müsste die Kappungsgrenze fallen. Das Grundsteueraufkommen müsste verfünffacht werden.

So würde das Wohnen für alle wieder bezahlbar. Wer bessere Ideen hat, trete vor.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.