Dem Schweinezyklus geht das Futter aus

Nach 14 Jahren Aufschwung haben viele vergessen, dass der Wohnungsmarkt schon immer zyklisch war. Früher war es so: steigende Nachfrage ließ zuerst den Leerstand schwinden, hob dann die Mieten und führte zusammen mit steuerlichen Anreizen zeitverzögert bei steigenden Bestandspreisen zu mehr Neubau. Am Ende des Zyklus gab es meist wieder Leerstand, die realen Preise fielen und mit Ihnen manchmal die Mieten. 

Der Unterschied heute: zu wenig Bauland, verschärftes Baurecht und viel NIMBY-Verhalten, als Investitionsanreiz dienen sagenhafte Niedrigzinsen statt degressiver Neubau-Afa. Der Wohnungsbau sprang daher nur zögerlich an, die Zinsanreize verpufften weitgehend in aufgeblasenen Bestandspreisen. Noch bevor die Nachfrage ausreichend befriedigt ist, geht dem Zyklus jedoch das Futter aus: die Scheunen sind leer (Material fehlt), die Stimulanzien schwinden (Zinsen steigen). Immerhin kommt es so nicht zu Leerstand (mehr im neuen Bericht).

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.